不動産業開業・宅建免許申請

不動産業開業・宅建免許申請 http://takken-goukaku.com/ 東京都及び首都圏の不動産業（宅建業）免許申請。元不動産業出身の専門家が会社設立から融資・助成金相談、不動産業免許申請・開業までご相談致します。 ja Copyright 2011 Thu, 25 Mar 2010 19:48:30 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 不動産業免許（宅建業）に必要な書類免許申請（法人の場合）の必要書類

順序	必要書類
１	免許申請書（５面）（証紙はり付け欄）
２	相談役及び顧問、５％以上の株主・出資者等の名簿（添付書類４）
３	身分証明書（代表取締役・取締役・監査役・代表執行者・執行者・選任の主任者・政令使用人・相談役・顧問）：本籍地の市区町村発行
４	登記されていないことの証明書（代表取締役・取締役・監査役・代表執行者・執行者・選任の主任者・政令使用人・相談役・顧問）：東京都の場合、東京法務局発行
５	略歴書（代表取締役・取締役・監査役・代表執行者・執行者・選任の主任者・政令使用人・相談役・顧問）：東京都の場合、東京法務局発行
６	専任の取引主任者設置証明書
７	宅建取引業に従事する者の名簿
８	専任の取引主任者の顔写真添付用紙（縦４ｃｍ×横３ｃｍ）の写真
９	履歴事項全部証明書（登記簿謄本）
１０	宅地建物取引業経歴書
１１	決算書（新設法人は開始貸借対照表）
１２	納税証明書（新設法人は不要）
１３	誓約書（代表者）
１４	事務所を使用する権限に関する書面（通常は契約書）
１５	事務所付近の地図（案内図）
１６	事務所の写真（様々な方向から）

]]> http://takken-goukaku.com/menkyo/002506.php http://takken-goukaku.com/menkyo/002506.php 宅建業免申請不動産業免許宅建 Thu, 25 Mar 2010 19:48:30 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問50　建物国土交通大臣の認定を受けなければならない。高さが60ｍを超える建築物は、下記両方に適合する必要があります。１、高さ60ｍ超の建築物の安全上必要な構造方法に関して、政令で定める技術的基準に適合するものであること。２、その構造方法は、政令で定める基準に従った構造計算によって安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものであること。よって　○ (参考過去問) 高さが60ｍを超える建築物を建築する場合、国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要はない。（19-50-４）　× ２　階数が２以上又は延べ面積が50平方メートルを超える木造の建築物においては、必ず構造計算を行わなければならない。３階建て以上の設計図書の作成にあたっては、構造計算によって、その構造が安全であることを確かめる必要があります。よって　× （参考過去問）階数が２である木造の建築物に関する設計図書の作成にあたっては、構造計算によって、その構造が安全であることを確かめなければならない。（63-1-２）　× ３　建築物に異なる構造方法による基礎を併用した場合は、構造計算によって構造耐力上安全であることを確かめなければならない。建築物には、原則として異なる構造方法による基礎を併用してはなりません。しかし、構造計算又は実験によって、構造耐力上安全であることが確かめられた場合は除きます。よって　○ （過去問）建築物には、常に異なる構造方法による基礎を併用してはならない。（7-21-２）　× ４　高さが20ｍ以下の鉄筋コンクリート造の建築物の構造方法を国土交通大臣の認定を受けたプログラムによってその安全性を確認した場合、必ず構造計算適合性判定が必要となる。構造計算適合性判定 20ｍ以下の鉄筋コンクリート造の建築物のうち、国土交通大臣の指定する建築物は、政令で定める基準に従った構造計算で「国土交通大臣が定めた方法によるもの」又は「国土交通大臣の認定を受けたプログラムによるもの」により確かめられる安全性を有することが必要です。微妙な問題ですが、２番目の肢が明確に正解肢です。よって　○ ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002304.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002304.php 平成20年度建物 Wed, 16 Sep 2009 08:57:15 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問49　土地等高線の密度が高い所は傾斜が急である。等高線。何か懐かしいですね。等高線が密なところは、地形の傾斜が急なところですから、がけ崩れの恐れなどがあります。よって　○ （参考過去問）形図で見ると、急傾斜地では等高線の間隔は密になり、傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は疎になっている。（15-49-４）　○ ２　扇状地扇状地は山地から平野部の出口で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、等高線が同心円状になるのが特徴的である。同心円状とは、うずまき型の等高線です。扇状地は、山地から平野部の出口付近で、勾配が急に緩やかになる所に見られ、傾斜の緩い扁平な円錐形状の地形を形成しています。よって、等高線は、山地から平野部への出口を頂点とする同心円状で表されます。 ○ ３　等高線の向き等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は尾根で、山頂から見て等高線が張り出している部分は谷である。山頂に向かって、標高が高い方に弧を描いています。本肢は説明が逆のため、×。４　河川等高線の間隔の大きい河口付近では、河川の氾濫により河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなる。等高線の間隔が大きく、土地の傾斜が少ない河口付近では、河川が氾濫当然、段差がないわけですから、河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなります。よって　○ ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002301.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002301.php 平成20年度土地と建物土地 Tue, 08 Sep 2009 07:17:48 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問48　宅地建物の統計前年に比べて下落幅が拡大した。地価公示とは、土地鑑定委員会が公示した都市計画区域内を原則とした標準地の地価のことです。要するに土地の値段が上がったか下がったかということですが、これは、国土交通省が公表しています。平成20年の地価公示では、地方圏の商業地・住宅地とも、地価は下落していますが、ともに下落幅は縮小しています。よって　× ○平成20年３月の地価公示住宅地、全国 1.3％上昇、三大都市圏 4.3％上昇、地方圏 1.8％下落商業地、全国 3.8％上昇、三大都市圏 10.4％上昇、地方圏 1.4％下落２　建築着工統計(国土交通省)によれば、平成19年度の新設住宅着工戸数は約104万戸で、対前年度比では約2.9％増となった。平成19年度の新設住宅着工戸数は約104万戸 (1,035,598戸、対前年度比19.4％減)となり、５年度ぶりの減少。よって　× ３　平成20年版土地白書(平成20年6月公表)によれば、平成19年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で141万件となり、２年連続の上昇となった。平成19年の土地所有権移転登記の件数は約141万件で、前年の155万件から大幅に減少し、平成16年から４年連続の減少です。増加は15年のみです。よって　× （参考過去問）土地白書(平成18年６月公表)によれば、全国の売買による土地の所有権移転登記の件数は、平成９年から平成16年まで、毎年前年比で増加を続けている（12-46-２）　× 　４　平成18年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成18年度における不動産業の経常利益は約3兆5,000億円であり、３年連続して増益となった。平成18年度における不動産業の経常利益は、約3兆3,500億円、３年連続の増益でした。よって　○ 平成17年度、２兆3.324億円（前年比7.6％の増加）平成18年度、３兆4,648億円（前年比48.5％の増加）平成19年度、３兆4.265億円（前年比マイナス1.1％） ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002295.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002295.php 平成20年度宅地建物の統計 Mon, 17 Aug 2009 06:13:02 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問47　景品表示法不当表示（ウソや大げさな広告）は禁止されます。不当表示になるかどうかは、不動産の表示に関する公正競争規約に違反するかどうかで判断します。「不動産の表示に関する」公正競争規約は、次のように定めています。１　交通機関とその所要時間最寄りの駅から特定の勤務地までの電車による通勤時間を表示する場合は、通勤時に電車に乗車している時間の合計を表示し、乗換えを要することや乗換えに要する時間を含んでいないことを表示する必要はない。 1.電車、バス等の交通機関は、現に利用できるものを表示し、特定の時期にのみ利用できるものはその利用できる時期を明らかにして表示すること。 2.新設予定の駅又は停留所は、その路線の運行主体が「公表」したものに限り、その新設予定時期を明らかにして表示することができる。 3.電車による通勤時間を表示する場合、通勤時に電車に乗車している時間の合計、乗換えを要するときは、その旨を表示しなければなりません 4.自動車による所要時間は、道路距離を明らかにして、走行に通常要する時間を表示すること。よって　× ２　取引態様新聞広告や新聞折込チラシにおいては、物件の面積や価格といった、物件の内容等を消費者に知ってもらうための事項を表示するのに併せて、媒介、売主等の取引態様も表示しなければならない。取引態様は、「売主」、「貸主」、「代理」、又は「媒介（仲介）」の別を、これらの文言を用いて表示すること。　○ ３　表示の修正インターネット広告においては、最初に掲載する時点で空室の物件であれば、その後、成約済みになったとしても、情報を更新することなく空室の物件として掲載し続けてもよい。宅建業者は、不動産の取引について、継続して広告その他の表示をする場合に、その広告その他の表示の内容に変更があったときは、速やかに修正し、又はその表示を取りやめなければなりません。よって　× （参考過去問）Ａは、自社所有の10区画の宅地の販売に当たり、インターネットを利用する方法で１カ月を販売期間とする旨の広告をしたところ、販売開始１週間で８区画を売却したが、販売期間中の表示の一貫性を考慮し表示の更新は行わなくてもよい。（13-47-３）　× ４　特定事項の表示義務販売しようとしている売地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、都市計画道路の工事が未着手であれば、都市計画道路の区域に含まれている旨の表示は省略できる。宅建業者は、一般消費者が通常予期することができない不動産の地勢、形質、立地、環境等に関する事項、又は取引の相手方に著しく不利益な一定の取引条件については、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明瞭に表示しなければなりません。よって　×]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002045.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002045.php 平成20年度景品表示法 Mon, 13 Jul 2009 08:28:29 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問46　住宅金融支援機構法住宅融資保険を引き受けている。機構が民間住宅ローンについて保険を行うことにより、中小金融機関をはじめとする民間住宅ローンの円滑な供給を促進します。これを、住宅融資保険業務といいます。　○ 　２　直接融資業務機構は、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け・高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、政策上重要で一般の金融機関による貸付けを補完するための融資業務を行っている。機構では原則として、住宅資金の直接融資は廃止して、災害関連、都市居住再生等の一般の金融機関による融通が困難な分野に限り行うこととします。災害関連等一般の金融機関の融資が困難な分野に限って、限定的な直接融資を行います。以下、機構が直接融資を行うことができるケースです。１、災害で家をなくした人が新しい家を建設、購入する場合２、災害で家が壊れた人が家を補修する場合３、阪神淡路大震災に対処するための法律の規定による貸付４、高齢者や子供に適した良好な住宅性能を有する賃貸住宅を建設する場合５、高齢者に適した良好な住宅性能を有する住宅に改良する場合６、マンションの共用部分の改良に必要な場合よって　○です。（参考過去問）機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行う。（19-46-２）　○ ３　団体信用生命保険機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務として行っている。機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合（重度障害も含む）に支払われる生命保険の保険金・生命共済の共済金を、当該貸付けに係る債務の弁済に充当することもできます。機構の窓口業務では、これを「団体信用生命保険」として取り扱っています。よって　○ ４　元利金の支払い方法の変更機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合には、元利金の支払の免除をすることができる。機構は、一定の場合に、貸付けの条件の変更、延滞元利金の支払い方法の変更を変更することはできます。ただ、元利金の支払の免除をするという規定はありません。よって　× 住宅金融支援機構法は法改正があってから間がないので、過去問のみというわけにはいきません。ただ、４番の景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合には、元利金の支払の免除をするという規定などあるわけないですよね？それでは、今の時期ローンの免除をしていますか？だから、考えて答えを導き出すことが大事です。 ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002029.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002029.php 平成20年度住宅金融支援機構住宅金融支援機構法 Mon, 06 Jul 2009 08:31:06 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問45　宅地建物取引業法～　罰則Ａの責めに帰すべき理由があるときは、甲県知事は、Ａに対して指示処分をすることができる。取引主任者が取引主任者としての事務に関して、著しく不当な行為をした場合（例えば、主任者証を提示しないで重要事項を説明した）、取引主任者本人が指示処分や事務禁止処分を受けることがありますが、取引主任者を雇っている宅建業者にも責任があれば、宅建業者に対しても指示処分ができます。監督する責任があるからです。監督処分は、業者と取引主任者の両方同時でもできます。よって　○ （参考過去問）宅地建物取引業者Ａ（法人）が受けている宅地建物取引業の免許の取消しに関して、Ａの取締役かつ取引主任者であるＥが、取引主任者の事務に関し１年間の事務禁止の処分を受けた場合で、Ａの責めに帰すべき理由があるとき、情状のいかんにかかわらず、このことを理由としてＡの免許が取り消されることはない。（10-31-４）× ２　聴聞を行わなくても監督処分ができる場合甲県知事は、Ａの事務所の所在地を確知できないときは、直ちにＡの免許を取り消すことができる。以下の２つに該当する場合は、聴聞を行わなくても監督処分ができます。ア．聴聞がいつ開かれると、通知をしたにもかかわらず、その者又は代理人が正当な理由がなくて、聴聞期日に出頭しない場合。イ．その処分を受ける者が所在不明で、通知ができず、かつ、聴聞の期日等の公示をした日から30日が経過しても所在が判明しないとき。言い訳をしに来なくて、どこにいるかも分からないのでは、仕方がないからです。ちなみに、知り合いの不動産会社の社長で聴聞の日に合コンにいったのがいました。本当の話しです。結果ですか？一発で免許取消です。笑った・・。通知ができず、かつ、聴聞の期日等の公示をした日から30日が経過しても所在が判明しないときなので　× ３　免許取り消し事由Ａが宅地建物取引業法の規定に違反したとして甲県知事から指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Ａの免許を取り消さなければならない。業務停止処分事由のどれかに該当し、情状が特に重いとき又は業務停止処分に違反したとき免許取消。情状が特に重い場合にのみ、免許取消し処分になります。よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関して、Ａは、取引態様の別を明示すべき義務に違反する広告をした場合、業務停止処分の対象になることがあり、情状が特に重いとき、免許を取り消される。（10-34-1）　○ ４　広報による告知甲県知事は、Ａに対して指示処分をした場合には、甲県の公報により、その旨を公告しなければならない。また、免許権者である国土交通大臣、都道府県知事は、免許を受けた業者に対して、業務停止処分、免許取消処分を行った場合は、国土交通省令の定めるところにより、その旨を公告しなければなりません。指示処分の場合、公告義務はありません。この公告は都道府県の公報ですることになっています。広くみんなに、免許の取り消しをしたことを知らせて、モグリ営業などを防止するためです。よって　× （参考過去問）甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ａの免許の取消しに関して、甲県知事は、Ａが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消したときは、その旨を甲県公報に公告しなければならない。（６-50-４）　○ ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002028.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002028.php 平成20年度業者罰則罰則 Fri, 03 Jul 2009 11:35:59 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問44　宅地建物取引業法～　保証協会弁済を受けることができる金額 300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。宅建業に関する取引により、生じた債権を持っているお客さんが、弁済業務保証金から、還付を受けることができる金額の限度額は、その宅建業者が社員で無いとしたら供託すべき営業保証金に相当する額の範囲です。例えば、90万円の弁済業務保証金分担金を納付して、保証協会の社員となった者は、主たる事務所は１ヶ所で、その他の事務所が１ヶ所のはずですから、営業保証金に相当する1,500万円を限度として、還付を受けることができます。主たる事務所の60万円を引いて、従たる事務所の数を算出すると、 (300－60)÷30万円＝８事務所の数は、「主たる事務所１＋従たる事務所８」です。弁済を受けることができる金額は営業保証金を供託していた場合と同じです。主たる事務所　1,000万円従たる事務所　500万円×8＝4,000万円合計5,000万円が限度です。したがって6,000万円とする本肢は　× 　（参考過去問）本店と３ケ所の支店を有する宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許、昨年12月１日営業開始）が、今年４月１日宅地建物取引業保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付したが、その後同年７月１日、Ｂから、同年３月１日のＡとの不動産取引により債権が生じたとして、弁済業務保証金の還付請求があった。この場合、Ａの納付した弁済業務保証金分担金は150万円であるが、Ｂが保証協会から弁済をうけることができることができる額は最高2,500万円である。（６-46-２）　 150万円－60万円)÷30万円＝4 1,000万円＋500万円×4＝2,500万円　で　○ ２　還付により弁済業務保証金に不足が出たとき（還付充当金）保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。弁済業務保証金の還付が実際に行われたことで、弁済業務保証金が政令で定める額より不足したときは、保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から２週間以内に、還付された額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託する必要があります。そのため、保証協会は社員または社員だった者に、還付額に相当する金額（還付充当金）を、保証協会に納付すべきことを通知する必要があります。社員または社員だった者は、通知を受けた日から２週間以内に、通知された額と同額のお金を保証協会に納付する必要があります。これを還付充当金と言います。これを怠ると、社員である業者は社員の地位を失います。保証協会に納付すべきことを通知する必要がありますので、本肢は　× （参考過去問）保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から２週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。（18-44-３）　○ ３　特別弁済業務保証金分担金の納付保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から１か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。還付が行われた場合、まずは保証協会が還付された金額を、供託所に供託しなければなりません。そして、その後に宅建業者から保証協会に充当させるのです。しかし、宅建業者が倒産や夜逃げをしてしまいますと回収できません。経理に穴が開きます。そこで、保証協会は、事故を起こした宅建業者が還付充当金を、納付しなかったときのために弁済業務保証金準備金というお金を積み立てて置くことができます。これは、あくまでも供託の準備金です。ここからお客さんに直接弁済されることはありません。保証協会は、弁済業務保証金準備金を充てても、まだ供託額に不足する場合、社員（業者達）に対して特別弁済業務保証金分担金の納付を通知できます。会費の臨時徴収です。社員はこの通知を受けた日から１ヶ月以内に、その特別弁済業務保証金分担金を協会に納めなければなりません。この納付を怠ると社員たる地位を失います。よって　○ 宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業保証協会に加入している場合に関して、Ａが、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から２週間以内に、通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないとき、Ａは、社員の地位を失う。（12-45-３）　× ４　社員の地位を失った場合の営業保証金の供託　宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から２週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。宅地建物取引業者は，保証協会の社員の地位を失ったときは，その地位を失った日から１週間以内に，営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。１週間ですから　× （参考過去問）宅地建物取引業保証協会に加入している宅地建物取引業者Ａは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から２週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。（15-42-４）　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002027.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002027.php 平成20年度営業保証金保証協会保証協会 Fri, 26 Jun 2009 09:58:28 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問43　宅地建物取引業法～　報酬当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.05か月分である。居住用建物の賃貸借の媒介の場合のみは、貸主・借主双方の依頼者１人から受領できる限度額は、基準額（借賃の１ヵ月分）の２分の１までになります。しかし、居住用建物でも、媒介の依頼を受けるに当たって当事者（貸主か借主）の承諾を得れば、片方から、最大１ヶ月分まで受領できます。承諾は、依頼者から報酬請求時までに得ている場合ではなく、媒介の依頼を受ける最初に得る必要があります。　× （参考過去問）アパートの賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1ヶ月分の１/２に相当する金額以内である。（60-44-３）○ ２　報酬の割合Ａが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Ａが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.05か月分以内であれば、Ａは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。依頼者1人から受け取れる金額は、借賃の１ヵ月分までです。非居住用建物、宅地の貸借の媒介では、借賃の一月分の1.05倍以内であれば、依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもかまいません。３　賃貸借において、権利金の授受がある場合Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、１か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金315万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Ａは依頼者の双方から合計で30万円の報酬を受けることができる。居住用建物を除く賃貸借の媒介・代理に際して、「権利金の授受」があるときは、１ヵ月分の借賃を基準額とする報酬額の計算によらないで、その権利金の額を取引価額とみなして、売買の基準額の計算方法で、報酬の限度額を計算することができます。権利金とは、名目のいかんを問わず、権利設定の対価（見返り）として支払われる金銭であって、借主に返還されないものを言います。いわば、賃借権という権利を買い取った形のため、売買契約と同じ計算方法を認めました。１、権利金の金額 315万円には消費税相当額が含まれているので、 315万円×100/105＝300万円２、依頼者の一方から受ける報酬の限度額を求める売買代金200万円超～400万円以下の場合売買代金×４％＋２万円 300万円×100/105＋２万円＝14万円消費税 14万円×５/100＝7,000円　合計　147,000円×２＝片方から294,000円までになります。よって　× 　（参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、単独で又は宅地建物取引業者Ｂと共同して店舗用建物の賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬に関して、Ａが、単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され 1カ月当たり借賃50万円、権利金1.000万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の契約を成立させた場合、双方から受けることのできる報酬額の合計は50万円以内である。（15-44-２）　× ４　複数業者の介在Ａは売主から代理の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から264万6,000円、Ｂは買主から132万3,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。ちなみに、業者が何人取引に関与しても報酬の総額は変わりません。それは、そうですよね。業者が２人関与したら報酬が倍になるのでは、依頼者はたまったものではありません。したがって、業者が複数関与している事例では、報酬の総額が、基準額の２倍以内の範囲に収まるようにして、後は代理か媒介なのかにより、上限額を考えていきます。１、依頼者の一方から受ける報酬の限度額を求める 4,000万円×３％＋６万円＝126万円２、消費税等相当額を求める１２６万円×５/100＝６万３千円合計　１２６万円＋６万３千円＝132万３千円売主、買主からＡＢが受領する報酬の合計額はこの２倍以内になります。264万6,000円以内でなけれなりません。　よって　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002026.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002026.php 平成20年度報酬 Wed, 24 Jun 2009 10:05:39 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問42　宅地建物取引業法～　業者に対する規制場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。宅建業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める一定の事項を記載した標識を掲げなければなりません。その場所で、宅建業を行っているのかどうかがわかるように、看板（標識）を掲示しておけということです。簡単に言えば、モグリ営業の防止です。標識は契約行為が行われる可能性がなくても、掲げなければいけません。お客さんが、たくさんくる場所ですから、そこでどんな仕事をしているのかを、お客さんに分かるようにするためだからです。よって　○ （参考過去問）宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。（18-42-４）　× ２　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに業務に関する帳簿を備え、取引のあった都度一定の事項を記載しなければなりません。また、その業務に関する帳簿は、各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後は「５年間保存」しなければなりません。帳簿には、取引の相手方等の個人情報も記載されています。宅建業者やその従事者には守秘義務もあるので、帳簿を閲覧させることはできませんし、請求があっても閲覧させる必要もありません。よって　× ３　宅地建物取引業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、従業者名簿を備えて、一定の事項を記載しなければならず、取引関係者からの請求があったときは、宅建業者は従業者名簿をその者の閲覧に供しなければなりません。また、その従業者名簿は最終の記載をした日から10年間保存する必要があります。事務所ごとのため、×（日本語としては、○かな？という感じですが、問題の趣旨として誤りです）４　宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者にその従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはならず、従業者は、取引関係者の請求があったときは、その証明書を提示しなければなりません。その従業者が、非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者であっても、同じです。よって　× 参考過去問宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、アルバイトとして一時的に事務の補助をする者については、従業者名簿に記載する必要はない。（12-42-３）　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002024.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002024.php 平成20年度業者規制業者規制 Tue, 23 Jun 2009 07:28:36 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問41　宅地建物取引業法～　８種規制　手付金の保全措置等建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。２　Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる前には、工事完了前の物件の場合、代金額の５％を超え又は　1,000万円を超える手付金等を受領してはならず、工事完了後の物件の場合は、代金額の10％を超え又は1.000万円を超える手付金等を受領してはなりません。１番は、200万円なので問題なし。違反しません。２番は、700万円で工事完了後のため、10％を超えています。よって違反。正解肢。（参考過去問）宅地建物取引業者は、工事完了前である建物の売買で自ら売主となるものに関しては、一定の保全措置を講じた後でなければ、宅地建物取引業者でない買主から手付金等を受領してはならないが、受領しようとする手付金等が代金の額の5/100以下であり、かつ、1.000万円以下であるときは、この限りでない。（59-48-1）　○ ３　Ａは、宅地建物取引業者でないＢとの間で建築工事完了前の建物を１億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。宅建業者が自ら売主となり、かつ、買主が宅建業者でない場合、宅建業者は代金額の20％を超える手付を受領してはなりません。 20％を超えるですから、本肢は問題なし。４　Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの間で建築工事が完了した建物を１億円で販売する契約を締結し、法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。８種規制は、宅建業者が売主の代理や媒介を行う場合や、買主が宅建業者の場合には、一切規制はありませんので、注意して下さい。相手もプロだから保護する必要なし。８種規制は、宅建業者が自ら売主となる場合のみです。（参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合に、ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の10分の３の金額を手付として受領した。宅地建物取引業法の規定に違反する。（18-38-１）　これは、相手が宅建業者なので、問題なしの引っかけ。　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002023.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002023.php 平成20年度業者８種規制手付金の保全措置 Fri, 19 Jun 2009 08:09:52 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問40　宅地建物取引業法～　８種規制Ａが売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合、宅建業者は代金額の20％を超える手付を受領してはなりません。また、受領した手付は、常に解約手付としての性質を有し、この解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは無効です。問題の肢は、買主ではなく売主の業者が不利になる特約のため有効です。○ （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、相手方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金のうち250万円を放棄して、またＡは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。（15-41-１） ○ ２　損害賠償の予定額等の制限Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の３とするとの特約を定めることができる。宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合に、宅建業者は、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の20％を超えることとなる定めをしてはならず、これに反する特約は代金額の20％を超える部分について無効になります。よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、文は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超える定めをしてはならない。（18-39-２）　○ ３　事務所等以外の場所で行った、買受の申込みの撤回等（クーリングオフ）Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。クーリングオフは、衝動買いをした買主でも「無条件」にキャンセルを認める制度なので、お客さんがクーリングオフをしても、宅建業者は次のようなことはできません。ア．買主に、損害賠償や違約金を請求すること。イ．すでに受領した手付金などの、全部または一部を返還しないこと。また、買主に不利な特約は無効です。例えば、買主がクーリングオフしたとき、宅建業者がすでに受領した物やお金を返さないというような特約は無効になります。（参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関して、買主Ｄは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Ａの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その３日後、Ｄから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Ａは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。（15-39-３）　× ４　瑕疵担保責任の特約の制限Ａは、瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが瑕疵(かし)を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合には、宅建業者は、その目的物の瑕疵担保責任に関して、民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはなりません。これに反する特約は無効です。民法の規定売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合、善意の買主は契約の解除と損害賠償を請求できます（ただし、新築のみは住宅品確法により修補も請求できます）。悪意の買主は何も請求できません。善意の買主が、契約の解除と損害賠償を請求できるのは、その買主が「瑕疵を知った時（発見した時）から１年以内」です。ただし、新築住宅の主要部分の隠れた瑕疵においては買主に引渡されてから10年になります。引渡しの日から２年で、かつ買主のＢが瑕疵を発見した時から30日以内とする特約」は、民法の規定よりも不利な特約ですから無効になります。ただし、民法の定めより、買主に不利な特約をしても、その特約が有効になる例外が、1つだけありますので覚えておいて下さい。それは、売主は目的物を引渡した時から２年以上、瑕疵担保責任を負うという特約です。引き渡し時から２年以上責任を負えば、季節も２度めぐってくるので、最低限瑕疵があれば、発見できると予想したわけです。要するに、買主のＢが瑕疵を発見した時から30日以内」という部分が民法の規定よりも不利な特約です。よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢに宅地（造成工事完了済み）を分譲する場合に関して、ＡとＢは、「瑕疵（かし）担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。宅地建物取引業法の規定に違反しない。（17-42-３）　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002014.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002014.php 平成20年度業者８種規制８種規制 Tue, 16 Jun 2009 14:32:12 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問39　宅地建物取引業法～　クーリング・オフ自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。事務所等以外の場所で買った際に、その場所が買主から申し出た場所であっても、買主はクーリングオフをすることができます。ただし、買主が申し出た場合の、買主の自宅または勤務先が事務所等に含まれます。この場合にクーリングオフできないのは、宅建業者を、買主が自ら自宅や勤務先に呼びつけたときは、申込みをしたいので、説明をして欲しいと心の準備をした上での行動であり、衝動買いとは言えないからです。買主が申し出た喫茶店＝クーリングオフ可買主が申し出た買主の自宅や勤務先＝クーリングオフ不可よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって宅地建物取引業者でないＢに土地付き建物を売却した。この場合、ＡＢ間の売買契約が、Ａの申出により、Ａ主催の旅行先の温泉旅館の一室で締結されたものである場合は、Ｂは宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づいてＡＢ間の売買契約を解除することができない。（59-42-２）　× ２　買主Ｃは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｃは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。宅建業者は、クーリングオフができること、及びクーリングオフの方法について、書面を交付して買主に告げなければいけない法的義務はありません。ただ、クーリングオフができることを、書面で買主に告げなかったときは、いつまでたっても、８日間が起算されませんので、買主は、いつまでも（買ってきてから８日間を過ぎても）クーリングオフができるということです。よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関して、Ｂがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Ａが法第37条の２に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して８日を経過した場合は、Ｂは当該契約を解除することができない。（17-41-４）　○ ３　買主Ｄはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｄは、当該契約の締結をした日の５日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。クーリングオフできる場合、買主は書面でクーリングオフをする必要があります。電話など口頭でクーリングオフの意思を伝えても、クーリングオフしたことにはなりません。言った言わないのトラブルになるからです。書面でクーリングオフした場合、クーリングオフの効力が生じる時期は、書面を発信した時です。書面が宅建業者に到達(とうたつ)した時ではありません。少しでも、クーリングオフの時期を早めた方が買主の保護になるからです。よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者でないＡは、宅地建物取引業者Ｂに対し、Ｂが売主である宅地建物について、Ａの自宅付近の喫茶店で、その買受けの申込みをした。この場合、Ａは、申込みの撤回を書面により行う必要があり、その効力は、Ａが申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に生ずる。（13-44-２）　○ ４　買主Ｅはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｅは、当該宅地の代金の80％を支払っていたが、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。買主が物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合クーリングオフできません。物件の引渡しを受け、しかも代金まで全額払ったのは、よくよく考えた上での行動です。この場合は、例え事務所等以外の場所で買っていたとしても、もはや衝動買いとは言えないからです。問題肢は、ホテルで申込し、代金80％の支払いです。よって解除できます。　○ （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関して、Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。（19-41-４）　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002013.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002013.php 平成20年度業者８種規制クーリング・オフ Mon, 15 Jun 2009 08:20:07 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問38　宅地建物取引業法～　宅建業法の違反行為取引主任者でないＡの従業者が当該事実について説明した。宅建業者は、宅地若しくは建物の売買・交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、その業務に関して、相手方等に対して重要な事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしてはなりません。ただし、取引主任者に説明させる必要はありません。相手が理解できれば問題ないからです。よって違反しない。○ ２　不当な勧誘行為等の禁止建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、Ａは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。宅建業に係る契約の締結に関する行為、または申込みの撤回もしくは解除の妨げに関する行為であって、相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものは禁止です。この国土交通省令の中で、宅建業者やその従業員等が、宅建業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むことも申込みの撤回または解除の妨げに関する行為で、宅建業者の相手方等の保護に欠けるものとして禁止されています。よって違反です。　× （参考過去問）宅地建物取引業者Aが行う業務に関して、Ａは、建物の貸借の媒介において、契約の申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に中込みの撤回がなされたときに、既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。宅地建物取引業法の規定に違反しない。（18-41-２）× ３　不当な勧誘行為等の禁止Ａの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して「この付近に鉄道の新駅ができる」と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。２と同じ趣旨で宅建業に係る契約の締結を勧誘するに際し、相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき、断定的判断を提供することは違反です。よって　× （参考過去問）建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった。宅地建物取引業法の規定に違反しない。（18-40-１）　× ４　手付を貸すことによる、契約の誘い込みの禁止Ａは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金100万円を用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を100万円とする売買契約を締結した。宅建業者は、その業務に関して相手方等に対して、手付けについて貸付その他信用を供与することにより、契約の締結を誘引(ゆういん)する行為をしてはなりません。よって　× （参考過去問）建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより売買契約の締結誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。宅地建物取引業法の規定に違反しない。（18-40-３）　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002012.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002012.php 平成20年度違反 Thu, 11 Jun 2009 08:19:16 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問36　宅地建物取引業法～　信託受益権販売の重要事項説明取引主任者でない従業員に説明をさせた。重要事項説明は、取引主任者にさせなければならない。原則通りなので　× イ　Ａは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Ｃに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。ウ　Ａは、買主Ｄが金融商品取引法第２条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。宅建業者が、宅地又は建物に係る信託受益権の売主となる場合、重要事項説明を要しない場合が以下３つあります。１、金融商品取引法に規定する特定投資家または特定投資家とみなされる者を信託の受益権の売買の相手方とする場合～専門家には説明不要。２、信託の受益権の売買契約の締結前一年以内に売買の相手方に対し当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明をしている場合～同一の契約について１年以内に説明しているから。３、売買の相手方に対し金融商品取引法に規定する目論見書（書面を交付して説明すべき事項のすべてが記載されているものに限る。）を交付している場合～同一の内容を説明しているかた。イは２、ウは１に該当するので、重要事項説明をしなくても大丈夫です。工　Ａは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Ｅに対しその説明を省略した。信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結その他の措置で次に掲げるものを講じているときは、その概要は、重要事項説明をしなければならない事項です。よって業法違反です。１ア、イ２イ、ウ３イ、エ４ウ、エ信託受益権販売というと、それだけで敬遠しそうですが、アが明確に間違いです。又、瑕疵担保責任またはその責任の履行に関して、講ずべき保証保険契約の締結その他の措置の定めがあるときは、その内容。は重要事項説明項目のため、エも間違いと判断できます。そうすると消去法で、２番が残ります。問題について、くらいついて考えてほしいという出題者の意図が感じられる問題ですね。【正解】２（違反しないのは、イとウ）]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001999.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001999.php 平成20年度信託受益権販売重要事項説明 Tue, 09 Jun 2009 08:05:16 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問37　宅地建物取引業法～　重要事項説明書その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない。専用使用権宅建業者は、マンションの専有部分の貸借の媒介・代理の場合を除いて、当該一棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは（駐車場・自転車置場など）、その内容を重要事項として説明しなければなりませんしかし、使用している者の氏名・住所は、説明すべき重要事項ではありません。２　建物の区分所有等に関する法律第２条第４項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、Ａは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。共用部分に関する規約の定め（その案を含む）があるときは、その内容は説明事項です。集会室など共有部分の定めや案があった場合は、こういった案がありますという説明が必要です。案も含むので　× （類似過去問）宅地建物取引業者Ａは、対象物件が、建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である場合、Ａは、同条第４項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。（15-36-１）　× ３　当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、Ａは、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。計画的な維持修繕のための、費用の積み立てを行う旨の規約の定め（その案を含む）があるときは、その内容及び既に積み立てられている金額を説明しなければなりません。滞納がある場合も、その滞納額を伝える必要があります。マンションの住民にとっては、大きい問題だからです。積み立てられている金額や、滞納額などの状況を説明します。よって　× （類似過去問）売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。（16-37-１）× ４　当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、Ａは、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず、その内容を説明しなければならない。建物の計画的な維持修繕のための費用、そのマンションの所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額、その他その建物の所有者が負担しなければならない費用を、特定の者のみ減免する旨の規約の定めがある時は、その内容は説明事項です。売れ残りの空室部分の管理費を分譲業者は負担しなくてよいなどの定めです。売れ残りの多いマンションは、業者の負担もかなりのものです。宅建試験を、世の中の実情に合わそうとしている、現れです。よって　○ 宅地建物取引業者Ａは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるＡは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが、これについては説明しなかった。（14-37-２）×]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002000.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/002000.php 平成20年度重要事項説明書 Tue, 09 Jun 2009 08:05:16 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問35　宅地建物取引業法～指定流通機構指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。ア、一般媒介契約の場合、指定流通機構へ登録しなければいけない義務はありません。イ、専任媒介契約の場合、必ず指定流通機構へ登録しなければいけない義務があります。しかし、本肢のように、一般媒介契約で登録をしない場合(アの場合）でも、登録しないと記載する必要があります。よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却の依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関して、媒介契約が専任媒介契約以外の一般媒介契約である場合、Ａは、媒介契約を締結したときにＢに対し交付すべき書面に、当該宅地の指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。（10-45-1）　× イ　Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Ａは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してＢに交付しなければならない。指定流通機構に登録をした宅建業者は、指定流通機構が作成した、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に交付する必要があります。作成は、指定流通機構が行いますので、誤りです。　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、宅地の所有者Ｂからその宅地の売買の媒介を依頼され、媒介契約を締結した場合の指定流通機構への登録に関して、ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合で、Ａが、当該宅地について指定流通機構に登録をし、当該登録を証する書面の発行を受けたとき、Ａは、その書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。（11-39-３）　○ ウ　Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Ａは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。宅建業者は、登録した宅地建物の売買・交換契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号、宅地の取引価格及び、契約の成立した年月日を当該指定流通機構に通知しなければなりません。情報を削除する必要があるからです。しかし、本肢では当該宅地の所在を通知事項としているので，誤りです。（参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却の依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関して、媒介契約が専任媒介契約である場合で、指定流通機構への登録後当該宅地の売買の契約が成立したとき、Ａは、遅滞なく、登録番号、宅地の取引価格及び売買の契約の成立した年月日を当該指定流通機構に通知しなければならない。（10-45-３）　○ 問題としては、以下のように個数問題でした。よって答えは４番になります。１　一つ２　二つ３　三つ４　なし個数問題では、○　や　×　の選択肢が一つもないことがあります。この場合、いわゆる消去法がつかえないので、問題を解くのに時間がかかります。そのため、一度問題を飛ばして最後に戻ってくるという解き方も有効です。]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001988.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001988.php 平成20年度指定流通機構 Mon, 08 Jun 2009 13:21:39 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問34　宅地建物取引業法～営業保証金供託すれば、支店Ｚでの事業を開始することができる。新設事務所を設置した場合、その新たな事務所分500万円の供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、供託した旨を免許権者に届出た後でなければ、新設事務所での事業は開始できません。届出をした後でないと事業開始できないので　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が本店と２つの支店を有する場合、Ａは新たに２つの支店を設置し、同時に１つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。（16-35-１）　× ２　保管替えＡが、Ｙを本店とし、Ｘを支店としたときは、Ａは、金銭の部分に限り、Ｙの最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。営業保証金の供託先は主たる事務所のもよりの供託所ですから、主たる事務所が移転して、最寄りの供託所が変われば、営業保証金を預ける供託所も変わります。有価証券+金銭で供託していた場合→変換この場合は、遅滞なく、移転後の主たる事務所のもよりの供託所に、営業保証金を新たに供託する必要があります。もう一度供託する必要があるということです。これを変換と言います。有価証券は、証券という紙切れが無いと意味がありませんので、帳簿操作をするわけにはいかないのです。一旦新しい供託所に供託をして、二重供託状態にしてから、古い供託所から、営業保証金を取り戻す形になります。業者→供託→新供託所→取り戻し→旧供託所　よって　× （参考過去問）金銭以外のもので営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更したときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に新たに供託しなければならない。（60-40-４）　○ ３　有価証券の価値Ａは、額面金額1,000万円の地方債証券を新たに供託すれば、既に供託している同額の国債証券と変換することができる。その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。金銭以外で供託をする場合営業保証金の供託は金銭に限られません。国土交通省令で定める有価証券で供託することもできます。国債証券、地方債証券、その他の有価証券が国土交通省令で定められています。有価証券と金銭を併用するか、若しくは100％全てを有価証券で、営業保証金として供託することもできます。ただし、国債証券などであっても、割引国債のように割引の方法により発行されたものは営業保証金に使えません。有価証券は証券の額面と実際に金額が違うからです。そのため、有価証券で供託する場合は、額面金額通り評価はされません。ちなみに、株券は金額の上下が大きすぎるため駄目です。具体的な評価額は次の形になります。ア．国債証券は、額面金額通り（100％）イ．地方債証券又は政府がその債務について保証契約をした債券は、額面金額の90％ウ．それ以外の債券（例：電信電話債券）は、額面金額の80％有価証券の価値が違うため　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関して、Ａは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合、額面金額1,000万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる（17-33-１）× ４　営業保証金の不足→営業ができなくなるんだよＡは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、その旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければ、免許取消の処分を受けることがある。宅建業に関する取引により生じた債権を持っているお客さんが、営業保証金から還付を受けることができる金額の限度額は、宅建業者が供託した営業保証金の金額の範囲内です。それ以上はさすがに担保できません。しかし、営業保証金の還付が実際に行われると、営業保証金が政令で定める額より不足します。また、次の被害者が還付を受けたいと言ってくるかも知れません。とすると、なるべく早く不足分を充当するべきです。そこで、実際に還付があると、次の手順で、営業保証金の充当をはかります。ア．免許権者は、不足が生じた旨の通知書を宅建業者に送付します。イ．宅建業者は、通知書の送付を受けた日から２週間以内に、不足額を供託する必要があります。ウ．さらに、供託から２週間以内に、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、不足額を供託した旨を免許権者に届け出る必要があります。今の不足額の充当を怠ると、業務停止処分を受けることがあります。また、情状が特に重い（情状酌量の余地がない）と、免許取消処分になる場合もあります。ようするに、保証金が足りないのだから、免許取り消しになる可能性がありますよね？よって　○ （参考過去問）宅地建物取引業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければ、業務停止の処分を受けることがあるが、免許取消しの処分を受けることはない。（13-33-３）　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001981.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001981.php 平成20年度営業保証金営業保証金 Thu, 04 Jun 2009 08:08:57 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問33　宅地建物取引業法～取引主任者登録登録の消除の処分を受け、その処分の日から５年を経過するまで、取引主任者の登録をすることはできない。これは、処分の流れ時期の問題登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から５年を経過するまで →その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過するまで　よって　× （参考過去問）宅地建物取引業法に違反して罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者は、宅地建物取引主任者資格登録を受けることはできない。（57-39-４）　○ ２　宅地建物取引主任者資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し２年以上の実務経験を有するもの、又は都道府県知事がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、法第18条第１項の登録を受けることができる。単純に誰がやるのか？の問題。都道府県知事が →国土交通大臣が　× ３　甲県知事から宅地建物取引主任者証の交付を受けている取引主任者は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに、主任者証の書換え交付の申請を甲県知事に対してしなければならない。取引主任者登録の変更が義務付けられているのは、お上においてある「取引主任者資格登録簿」に登録してある、次の４つの事項が変わったときです。ア．氏名イ．住所ウ．本籍（日本国籍を有しない者は、その国籍）エ．宅建業の業務に従事する者は、その宅建業者の「商号又は名称と免許証の番号」要は、上の４つは登録を受けた後に変わる可能性がある事項です。その他に、生年月日や合格日、性別などの項目がありますが、それらは一生変わりません。でも、性別に関しては、今後は改正されるかも知れませんね。いやん。とにかく、現在、後で変わる可能性のある上の４つについては、お上が監督できなくなるから、免許権者に届け出ろといっているわけです。主任者証の書換え交付申請とは、主任者証を受けた後で主任者証の記載事項が変わったとき、その主任者証を添えて、書換え交付の申請をする必要があることです。主任者証の書換え交付申請が義務付けられているのは、主任者証の記載事項が変わったときですが、具体的には、主任者証の記載事項のうち氏名と住所が変わったときです。運転免許と同じですね。よって　○ （参考過去問）取引主任者Ａが、甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録及び宅地建物取引主任者証の交付を受けている場合に関して、Ａは、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請とあわせて、取引主任者証の書換え交付を甲県知事に申請しなければならない。（12-32-３）　○ ４　取引主任者が成年被後見人に該当することになったときは、その日から30日以内にその旨を登録している都道府県知事に本人が届け出なければならない。本人が届け出なければならない。 →成年後見人が届け出なければならない。取引主任者が成年被後見人に該当することになったときは、その日から30日以内にその旨を登録している都道府県知事に成年後見人が届け出なければなりません。だって、成年被後見人なのだから、自分では無理ですよね？　× ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001979.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001979.php 平成20年度取引主任者取引主任者登録 Wed, 03 Jun 2009 08:33:24 +0900 平成20年　宅建試験過去問　問32　宅地建物取引業法～広告に関する規制免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。当然のことですが、免許の申請中は、免許申請中である旨を表示しても、宅建業の業務をすることはできませんので、広告もできません。　× ２　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。宅建業者は、宅地の造成又は、建物の建築に関する工事の完了前は、その工事に関して、必要とされる開発許可、建築確認、その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地または建物の売買、その他の業務に関する広告をしてはなりません。許可等の申請→許可等の処分の後という引っかけ問題　よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、建物を販売する場合に関して、Ａは、建物を新築するため建築確認の申請中であったので、「建築確認申請済」と表示して、その建物の販売に関する広告を行い、販売の契約は建築確認を受けた後に締結した。宅地建物取引業法の規定に違反しない。（11-40-１）　× ３　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。取引態様の明示義務のタイミング　　取引態様の明示が、義務付けられているのは、広告をする時と注文を受けた時の両方です。どちらか一方を省略することはできません。よって　× （参考過去問）宅地建物取引業者Ａが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関して、Ａは、取引態様の別を明示した広告を見た者から建物の売買に関する注文を受けた場合、注文を受けた際に改めて取引態様の別を明示する必要はない。（10-34-２）　× ４　宅地建物取引業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。次の場合は、６ヶ月以下の懲役又は100万円以下の罰金になります。 1.　営業保証金の供託届の前に、事業を開始した場合 2.　ウソやおおげさな広告の禁止（誇大広告）に違反した場合その広告により、取引の成立に至らなくても広告をすること自体が禁止です。 3.　手付を貸す（貸与）ことによる契約の誘い込みの禁止に違反した場合 4.　不当な遅延行為の禁止に違反した場合不当に遅らせた場合は、民事上の債務不履行責任も負います。よって　○ （参考過去問）新聞折込広告で、実際に取引する意思のない物件を分譲すると広告した場合、宅地建物取引業法に違反して、６月以下の懲役に処せられることがある。（５-42-１）　○ ]]> http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001968.php http://takken-goukaku.com/kakomontan/20/001968.php 平成20年度業者規制広告 Tue, 02 Jun 2009 07:05:42 +0900